Immobilier · Rueil-Malmaison

Analyse immobilière à Rueil-Malmaison

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92500Rueil-Malmaison

Pince Vins

Cotation : 7 076 €/m² (tous biens)

Spécificité : un village de coteau à l’ouest du centre : pavillons, villas et rues arborées, très recherché par les familles déjà installées à Rueil.
Point fort : la cotation la plus élevée de la ville et une offre rare, qui protège les valeurs malgré le recul du marché.
Mon analyse : la cotation n’est qu’un point de départ : sur 120 m², près de 350 000 € séparent le bas et le haut de la fourchette communale.

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92500Rueil-Malmaison

Fouilleuse

Cotation : 4 563 €/m² (tous biens)

Spécificité : un quartier vert du sud de la ville, proche de la forêt de Saint-Cucufa, entre résidences récentes, collectifs et maisons.
Point fort : le prix d’entrée le plus accessible de Rueil, recherché par les primo-accédants et les investisseurs.
Mon analyse : 17 % sous la médiane communale des appartements : un écart qui tient aux transports, et qui se compense par l’argumentaire.

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92500Rueil-Malmaison

Rueil-sur-Seine

Cotation : 6 400 €/m² (tous biens)

Spécificité : le quartier d’affaires en bord de Seine : résidences haut de gamme récentes, appartements avec vue sur le fleuve.
Point fort : La Défense à 10 minutes par le RER A, et une clientèle de cadres rapide à décider.
Mon analyse : à surface égale, l’étage, la vue sur Seine et le parking font l’essentiel de l’écart de prix.

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92500Rueil-Malmaison

Centre-Ville

Cotation : 5 827 €/m² (appartement)

Spécificité : le cœur historique et commerçant, à 91 % en copropriété : marché, théâtre, médiathèque et 428 commerces, tout se fait à pied.
Point fort : une maison y est rare (9 % du parc seulement), ce qui soutient les prix : 7 906 €/m² en médiane pour les maisons.
Mon analyse : le prix payé en 2022 n’est plus une référence (−15,3 % sur les appartements) : partez des ventes de 2025.

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92500Rueil-Malmaison

Plaine-Gare

Cotation : 6 150 €/m² (appartement)

Spécificité : le quartier de la gare RER A : des résidences d’appartements (85 à 90 % des ventes), prisées des jeunes actifs et des investisseurs.
Point fort : la gare fait la valeur : +9,3 % au m² sur la médiane de Rueil, avec une dizaine de lignes de bus en plus du RER A.
Mon analyse : ici, on vend des minutes de marche jusqu’au quai du RER.

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Buzenval

Cotation : 7 418 €/m² (maison)

Spécificité : un secteur calme de maisons avec jardin et de petites résidences, entre l’hippodrome et la forêt de Saint-Cucufa, recherché par les familles.
Point fort : des terrains de 479 m² en médiane et l’ensemble scolaire La Salle Passy-Buzenval à proximité.
Mon analyse : les estimations en ligne sous-évaluent les maisons de 16 % : fiez-vous aux ventes signées.

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Élodie Guichard

Conseillère immobilier · IAD France

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