Immobilier à Buzenval, Rueil-Malmaison : prix des maisons, marché et conseils pour vendre

Buzenval, le village résidentiel de Rueil-Malmaison

Un village de maisons, entre hippodrome et Garches

La Ville décrit Buzenval comme un village « majoritairement résidentiel, avec des maisons plutôt que des immeubles ». Il s’étire le long de l’hippodrome de Saint-Cloud, que borde la promenade de l’Hippodrome, et jusqu’aux limites de Garches. La promenade de la Duchesse-de-Cadore relie le centre équestre de Buzenval à la forêt de Saint-Cucufa. Au cœur du village, la place Henri-Regnault, son marché et l’église Saint-Joseph donnent au quartier sa vie propre, avec ses fêtes des Vendanges, ses animations de Noël et son carnaval.

Un quartier chargé d’histoire

Buzenval a donné son nom à la bataille du 19 janvier 1871. Le château, mentionné dès le IXe siècle, a été acquis en 1902 par l’institution Saint-Nicolas, devenue Passy-Buzenval en 1960. Le peintre Henri Regnault, qui a donné son nom à la place du marché, y a vécu. Cette histoire se lit encore dans le bâti : des maisons anciennes côtoient des pavillons plus récents et de petites résidences, pour une année médiane de construction autour de 1980.

Un profil familial et propriétaire

Sur le grand quartier INSEE « Buzenval », 52 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 43 % en moyenne en France, et 56,7 % des habitants sont propriétaires, la part la plus élevée des trois quartiers que j’étudie. La densité, de 3 467 habitants au km², est bien inférieure à la moyenne de Rueil (5 638). Les maisons représentent environ 39 % du parc, contre 23 % sur l’ensemble de la ville.

Combien vaut une maison à Buzenval en 2026 ?

Des maisons au niveau de Rueil, des appartements plus accessibles

Sur les ventes signées en 2024 et 2025, le prix médian d’une maison à Buzenval s’établit à 7 418 €/m², soit 3,1 % sous la médiane des maisons de Rueil-Malmaison (7 654 €/m²). En budget, cela donne une médiane de 615 000 € pour une maison de trois pièces de 70 m², de 823 850 € pour un quatre-pièces de 100 m² et de 968 400 € pour un cinq-pièces et plus de 140 m². Les appartements, eux, sont plus accessibles : 5 141 €/m² en médiane, soit 8,6 % sous la moyenne de la ville.

Le piège des estimations en ligne

C’est le point le plus important de cette page. En octobre 2026, les estimateurs en ligne situent les maisons de Buzenval autour de 6 200 €/m², quand les ventes réellement signées donnent 7 418 €/m², soit un écart de 16 %. Sur une maison de 113 m², la surface médiane vendue dans le quartier, cela représente plus de 135 000 € de différence. Un propriétaire qui se fie à une estimation en ligne risque donc de brader sa maison ; un acheteur qui s’y réfère risque de faire une offre trop basse. Dans les deux cas, seules les ventes comparables du quartier font foi.

Une baisse réelle, mais un terrain qui se paie

Le prix médian des maisons est passé de 8 140 €/m² en 2022 à 7 191 €/m² en 2025, soit −11,7 %, et les estimations reculent encore de 4,2 % sur un an. Dans ce contexte, ce qui distingue une maison d’une autre, c’est d’abord le terrain : avec une médiane de 479 m², Buzenval offre les plus grandes parcelles des trois quartiers étudiés. Viennent ensuite l’état général et le DPE, la distance au marché et à Passy-Buzenval, et le calme de la rue. Les ventes récentes montrent l’amplitude : de 6 570 €/m² avenue Otis-Mygatt à 8 080 €/m² rue du Lieutenant-Colonel-de-Montbrison.

Écoles, commerces et transports à Buzenval

Passy-Buzenval, l’atout familial du quartier

L’établissement privé sous contrat La Salle Passy-Buzenval, avenue Otis-Mygatt, réunit un collège, un lycée général et technologique et un lycée professionnel. C’est un facteur d’attraction majeur pour les familles qui s’installent dans le quartier. Le village compte aussi deux écoles primaires publiques. En revanche, il n’y a ni collège ni lycée public sur le grand quartier : le collège public le plus proche se trouve à environ un kilomètre.

Le marché Henri-Regnault et les commerces de proximité

Le marché de Buzenval se tient place Henri-Regnault le mardi et le vendredi matin, dans un bâtiment couvert rouvert en 2016. Le village compte 70 commerces, avec des boulangeries, des boucheries, deux pharmacies, des supermarchés et un cinéma. Il n’y a en revanche ni bureau de poste ni bibliothèque, et l’offre médicale est limitée : on compte un médecin pour 4 715 habitants.

Se déplacer depuis Buzenval

Buzenval n’a pas de gare. La ligne de bus 467 dessert le quartier (arrêts Église de Buzenval, Henri Regnault, Collège Passy-Buzenval, Piscine-Buzenval, Le Champtier, Les Suisses) et rejoint la gare RER A de Rueil-Malmaison d’un côté et le Pont de Sèvres de l’autre. Pour beaucoup de familles, la voiture reste nécessaire au quotidien.

Les biens recherchés à Buzenval

La maison familiale de quatre ou cinq pièces avec jardin

C’est le bien que tout le monde cherche à Buzenval : une maison de 100 à 140 m² avec un vrai jardin, à distance raisonnable du marché et de l’école. Les maisons représentent 35 % des ventes du quartier en 2024-2025, et leur part progresse : 42 maisons vendues en 2025. Sur ce segment, la qualité du terrain, son exposition et son entretien pèsent autant que la surface habitable.

Les petites maisons et les appartements familiaux

Les petites maisons de trois pièces se valorisent fortement au mètre carré : la médiane atteint 615 000 € pour 70 m², soit près de 8 800 €/m². Elles attirent les jeunes couples qui veulent un jardin sans viser une grande surface. Les appartements familiaux, eux, sont rares : à peine 76 appartements vendus en 2025. Un trois-pièces de 63 m² se négocie autour de 308 100 € en médiane, une porte d’entrée dans le quartier pour les familles au budget plus serré.

Qui achète à Buzenval ?

Essentiellement des familles, souvent avec des enfants scolarisés ou à scolariser à Passy-Buzenval, qui quittent un appartement pour une maison. Ce sont des acheteurs méthodiques, qui visitent plusieurs biens, comparent les terrains et posent des questions précises sur les travaux, la toiture, l’isolation et le DPE.

La carte des ventes immobilières du secteur

Explorez les ventes immobilières enregistrées dans le secteur de Buzenval et ses environs. Cliquez sur chaque point de la carte pour découvrir le détail de la transaction.

Combien de temps pour vendre à Buzenval ?

À l’échelle de Rueil-Malmaison, il faut compter 58 jours en moyenne pour vendre un bien. À Buzenval, le volume de ventes a été divisé par près de deux depuis 2021 (212 ventes en 2021, 118 en 2025), mais la part des maisons progresse. C’est la mécanique d’un marché de niche : moins d’acheteurs en circulation, mais des acheteurs qui cherchent précisément une maison dans ce quartier, et qui sont prêts à attendre le bon bien.

Ma méthode pour vendre à Buzenval

• Estimer sur les ventes signées, jamais sur un simulateur. Avec 16 % d’écart entre les estimations en ligne et les ventes réelles, je pars systématiquement des maisons vendues autour de chez vous, avec leur adresse et leur date.
• Faire du jardin un argument chiffré. Surface du terrain, exposition, possibilités d’aménagement : je présente le terrain comme une valeur à part entière, et pas comme un simple complément de la maison.
• Parler aux familles. Distance à Passy-Buzenval, au marché Henri-Regnault et à l’arrêt du 467 : je chiffre ces trajets et je les mets au cœur de l’annonce.
• Préparer le dossier technique. Dans des maisons construites autour de 1980, l’acheteur interroge la toiture, l’isolation et le DPE. Un dossier prêt dès la première visite évite une négociation subie.

En résumé

• Prix médian d’une maison : 7 418 €/m² (ventes 2024-2025), soit 823 850 € pour un quatre-pièces de 100 m².
• Les estimations en ligne sous-évaluent les maisons de 16 % : plus de 135 000 € sur une maison type.
• Appartements plus accessibles : 5 141 €/m² en médiane, 8,6 % sous la moyenne de Rueil.
• Des terrains de 479 m² en médiane, les plus grands des trois quartiers étudiés.
• Atouts : Passy-Buzenval, marché Henri-Regnault, hippodrome et promenades ; points faibles : pas de RER, services médicaux limités.
• Prix des maisons en recul de 11,7 % depuis 2022 : le prix de départ décide de la vente.

Questions fréquentes sur l’immobilier à Buzenval

📊 D’où viennent ces chiffres ? Prix médians et fourchettes établis à partir des transactions réelles DVF (ventes 2024-2025, médianes par grand quartier INSEE), croisées avec les données des Notaires, de l’INSEE et des observatoires de prix (efficity, MeilleursAgents et PAP, octobre 2026). Il s’agit d’indicateurs de marché par secteur, et non de l’estimation d’un bien précis : la surface, le terrain, la vue, l’exposition et l’état font varier la valeur de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.

📍 Les autres quartiers de Rueil-Malmaison Centre-Ville · Plaine-Gare · Estimation immobilière à Rueil-Malmaison · Vente immobilière à Rueil-Malmaison
← Retour à l’accueil — immobilier à Rueil-Malmaison

Élodie Guichard — votre conseillère immobilière iad France à Rueil-Malmaison · 06 50 05 30 51 · elodie.guichard@iadfrance.fr